-->
logo

Diena.lt: ar atėjo NT rinkos pavasaris?

(2024-04-02)

„Citus“ ekspertai: ar geriausias mėnuo per dvejus metus ir peržengta simbolinė sandorių skaičiaus riba rodo būsto rinkos pagyvėjimą?

 

Per kovą Vilniuje, išankstiniais „Citus“ analitikų duomenimis, sudaryti 307 sandoriai dėl naujų būstų (butų ir kotedžų) įsigijimo. Pagal šį rezultatą, tai yra geriausias mėnuo net nuo užpernykščio vasario. Kaune sandorių skaičius praėjusį mėnesį buvo panašus į 2023 m. vidurkį, o Klaipėdoje kol kas pavasariu dar nepakvipo.

„Vilniuje sandorių skaičius atsigauna ir šiais metais tai yra stabilus augimas. Nežiūrint to, viešojoje erdvėje vis ieškoma „baubų“ ar bandoma šį atsigavimą sumenkinti. Pastaruoju metu padaugėjo diskusijų apie tai, ar įmanoma tiesioginio NATO ir Rusijos konflikto galimybė. Tokios žinutės, iš vienos pusės, pirkėjams ryžto neprideda, tačiau didesnės įtakos būsto rinkai, tikiu, išvengsime. Turime suprasti, kad grėsmės ir neišvengiamo pavojaus kurstymas yra hibridinio karo, kurio sąlygomis gyvename jau ne vieną dešimtį metų, dalis – psichologinės operacijos, kurių poveikį stabdyti reikia edukuojant, aiškinant ir raminant, o ne stiprinant tą pavojaus nuotaiką“, – pabrėžia kūrybiškų NT projektų ir vietokūros kompanijos „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

Pirmiausia, rinkos aktyvumą diktuoja poreikis, kurį nemaža dalimi lemia demografiniai faktoriai. Vilnius ir Kaunas yra augantys miestai, o atvykę gyventojai turi ieškotis būsto. Taip pat keičiasi ir esamų gyventojų aplinkybės, todėl būsto poreikis yra ir jis nemažėja, o auga.

Ne mažiau svarbūs yra ekonominiai veiksniai: auga pragyvenimo lygis ir darbo užmokestis, stiprėja ekonomika. Visgi, reikšmingos infliacijos ir Euribor didinimo įtaka juntama iki šiol ir būtent šis dėmuo, pasak eksperto, turėtų būti vertinamas kaip svarbiausias šiuo metu.

Dar vienas dalykas, darantis labai reikšmingą įtaką, yra vartotojų lūkesčiai. Lietuvos duomenų agentūros skelbiamų tyrimų duomenimis, jie šiais metais yra išties geri. Ir vartotojų pasitikėjimo rodiklis, ir savo šeimos finansinės situacijos, ir valstybės pokyčių vertinimai bei prognozės, iš esmės, yra 2021 m. vasaros lygyje.

Vilniaus 2024 m. I ketv. pirminės rinkos rezultatai

Sostinės pirminė būsto rinka šiais metais demonstruoja pagyvėjimą: šių metų kovas buvo 22 proc. rezultatyvesnis nei vasaris, ir 14 proc. gausesnis nei kovas pernai (270). Per pirmąjį 2024 m. ketvirtį viso buvo sudaryti 816 sandorių – 26 proc. daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai ir 16 proc. daugiau nei paskutinį praėjusių metų ketvirtį. Tik 2022 m. pirmą ketvirtį sandorių skaičius buvo didesnis – 1 012. Nuo to laiko paskutinių trijų mėnesių rezultatas yra pats gausiausias.

Taip pat Vilniuje toliau nuosekliai auga pasiūla: vasario gale ji sudarė 4 789 vnt. naujų butų ir kotedžų, kovo gale – 4 830. Per mėnesį šie aruodai papilnėjo 247 naujais būstais trijuose naujuose projektuose ir viename anksčiau pradėto projekto etape. Per ketvirtį rinkai „patiekti“ 1 031 nauji butai ir kotedžai.

Nuo metų pradžios, kai gruodį pirminės rinkos „sandėlį“ sudarė 4 322 vnt., asortimentas išaugo beveik 11,8 proc. Per metus – 8,22 proc.: praėjusių metų kovą vilniečiai rinkosi iš 4 463 būstų. Tiesa, „Citus“ analitikų vertinimu, apie penktadalis Vilniaus pasiūlos yra nelikvidi – ji pirkėjų nesulaukia jau dvejus metus ar ilgiau.

Kainos keitėsi taip pat nežymiai – jų pokytis toliau svyruoja ties 1 proc. riba. Praėjęs mėnuo fiksavo 3 381 Eur/kv. m vidutinę pasiūloje esančių butų kainą, vasarį „kvadratas“ kainavo 3 394 Eur (0,38 proc. daugiau). Nors nuo metų pradžios pabrangimas siekia 2,45 proc., per 12 mėn. kainos paaugo 0,36 proc.

Pirmasis ketvirtis kompanijai „Citus“ taip pat buvo sėkmingas: per tris mėnesius Vilniuje, Kaune ir Druskininkuose sudaryti 68 sandoriai. Kovą jų buvo 33 – 8,3 proc. mažiau nei kovą prieš metus. Tačiau ketvirtis buvo 11,5 proc. skaitlingesnis nei tas pats pernykštis laikotarpis ir net 62 proc. geresnis nei praėjęs ketvirtis.

Sostinėje per praėjusį mėnesį parduota 23 butai (per ketvirtį – 49), Kaune, visai baigiamame „Radio City by CITUS“ projekto pirmajame etape sudaryti du sandoriai (per ketvirtį – 5), o Druskininkų projekto „Nemunas by CITUS“ apartamentai rado net 8 būsimus šeimininkus (per ketvirtį – 13).

Šiuo metu kompanijos asortimentą sudaro 188 būstai: 118 butų Vilniuje, 3 paskutiniai loftai Kaune ir 67 apartamentai Druskininkuose. Praėjusį mėnesį startavo kompanijos projektas „Mūnai by CITUS“ Žirmūnuose, kiek anksčiau buvo baigti pardavimai Visorių projekte „Visi savi by CITUS“. Taip pat buvo visiškai užbaigtas, net dvejus metus biurokratijos gniaužtuose įstrigęs projektas „Būk čia by CITUS“ Lazdynėliuose.

Kauno 2024 m. I ketv. pirminės rinkos rezultatai

Antrajame pagal dydį Lietuvos mieste pirminė būsto rinka iš žiemos miego bunda kiek vangiau. Kovą čia realizuoti 57 nauji butai ir kotedžai, vasarį jų buvo 69, o sausį – net 111. Per ketvirtį laikinojoje sostinėje sudaryti 237 sandoriai. Ankstesnį laikotarpį jų buvo 233, o prieš metus tuo pačiu laiku – 207. Taigi, nors kovas nebuvo ypač gausus, praėjęs ketvirtis Kauno pirminei būsto rinkai buvo geresnis tiek už ankstesnį, tiek už tą patį praėjusių metų ketvirtį.

Naujos pasiūlos kovą Kaune fiksuota nebuvo. Todėl bendras asortimentas susitraukė nuo 873 vnt. vasarį iki 855 vnt. kovą. Nuo metų pradžios pasiūla sumažėjo 10,5 proc. (gruodžio gale ją sudarė 955 būstai), o per paskutinius metus – net 15,8 proc. (pernai kovą buvo 990). Aukščiausia pasiūla nuo 2022 m. pradžios Kaune buvo pernai rugsėjį. Tuomet miestiečiai galėjo rinktis iš 1 156 naujų butų ir kotedžų.

Kaune būsto kainos taip pat išlieka stabilios ir kinta nedaug – joms didesnę įtaką daro pasikeitimas pasiūloje nei esamos pasiūlos kainų pokyčiai. Paskutinė fiksuota pasiūlos butų vidutinė kaina šiame mieste siekė 2 650 Eur/kv. m. Per mėnesį butai pabrango 2,08 proc., nuo metų pradžios – 1,88 proc., o per visus 12 mėnesių – vos 0,15 proc.

Klaipėdos 2024 m. I ketv. pirminės rinkos rezultatai

„Citus“ analitikai skaičiuoja, kad uostamiestyje praėjęs mėnuo buvo kuklus: čia sudaryti vos 7 sandoriai ir, nors tai buvo 1 sandoriu daugiau nei sausį, tačiau 36 proc. mažiau nei vasarį (11) ir 83 proc. mažiau nei praėjusių metų kovą (40). Ankstesniu „Citus“ ekspertų vertinimu, pernai metų viduryje Klaipėda demonstravo tvirtus žingsnius atsigavimo link, sparčiai pildėsi pasiūla, tačiau tvariu augimu tai kol kas netapo.

Tiesa, ir Klaipėdoje per mėnesį nebuvo nei vieno naujo projekto, todėl bendras „sandėlis“ per mėnesį sumažėjo nuo 527 iki 514. Praėjusių metų gale pasirinkimas buvo iš 544 būstų, bet per metus papilnėjo nuo 305 vnt., o tai yra beveik 69 proc.

Ir Klaipėdoje kainos pokyčiais nenustebino: kovą jos buvo 2 232 Eur/kv. m siūlomuose naujuose butuose (vasarį – 2 234 Eur/kv. m) ir nuo metų pradžios išaugo 0,59, o nuo praėjusių metų kovo – 6,24 proc. Tai, greičiausiai, lėmė sparčiai augusi nauja pasiūla.

„Citus“ įperkamumo indeksas: rezultatą iškreipė statistinis atlyginimų šuolis gruodį

Nors aukšta infliacija jau praeityje, o pirmąjį šių metų ketvirtį atsargiai buvo laukiama Europos centrinio banko žingsnių Euribor mažinimo link, 6 mėn. trukmės tarpbankinių palūkanų norma labai panašiame lygyje laikosi jau keturis mėnesius. Tai yra vienas ilgesnių stabilaus Euribor laikotarpių, kuris tęsiasi po to, kai pernai rugsėjį staigiai šoktelėjo iki 4,143 proc. aukštumų ir virš 4 proc. atžymos išsilaikė iki gruodžio pradžios.

Per šį laiką Euribor svyruoja aplink 3,9 proc. atžymą, o paskutiniu metu sumažėjo maždaug iki 3,85 proc. Taigi, šis rodiklis būsto įperkamumo pokyčiui įtakos beveik neturėjo. O, kaip minėta anksčiau, būsto kainos taip pat išliko labai panašiame lygyje, todėl labiausiai būsto įperkamumą pastaruoju metu veikė darbo užmokesčio pokyčiai.

Paskutiniai duomenys valstybinėse institucijose atsilieka apie du mėnesius, tačiau, preliminariais „Citus“ analitikų vertinimais, išliko labai panašiame lygyje kaip paskutinį praėjusių metų ketvirtį.

„Nors ir minimalus, tačiau būsto įperkamumo pokytis buvo visuose trijuose didmiesčiuose. Kiekvieną gruodį pastebimas darbo užmokesčio šuolis Vilniuje buvo ryškiausias, todėl statistiškai pirmą ketvirtį darbo užmokestis net sumažėjo. Tačiau tai tik statistinis smuktelėjimas, kuris ilgainiui išsilygins. Vertinant kainos pokytį nuo praėjusių metų pabaigos, įperkamumas sostinėje, deja, šiek tiek sumažėjo. Kaune ir Klaipėdoje jis buvo truputį geresnis nei paskutinį 2023 m. ketvirtį ir, tikiuosi, Vilniuje situacija taip pat pakryps į gerąją pusę jau artimiausiu metu“, – sako „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.

„Citus“ įperkamumo indeksas parodo, kiek kvadratinių metrų būsto gali nusipirkti vienas asmuo (CITHAI–I) arba dviejų asmenų namų ūkis (CITHAI–II) pirminėje rinkoje, jei imama 30 metų trukmės būsto paskola, siekianti 85 proc. būsto vertės, ir mėnesio įmoka siekia 40 proc. pirkėjų mėnesinių pajamų („į rankas“). Bankų palūkanų marža vertinama kaip konstanta – 2 proc., nes ji yra gan stabili; taip pat pridedamas 6 mėn. Euribor palūkanų normos dydis, kuris dažniausiai fiksuojamas finansuojant būsto įsigijimą.

CITHAI–I ir CITHAI–II indeksai ir jų pokyčiai fiksuojami kiekvieną ketvirtį.

Kovo pabaigoje CITHAI–I indeksas Vilniuje buvo 29,61 (kv. m), tai yra 1,68 proc. mažesnis nei ankstesnį ketvirtį, 4,40 proc. mažesnis nei tą patį ketvirtį prieš metus ir 34,46 proc. mažesnis nei atskaitos tašku laikomą 2017 m. I ketv.

Kaune ir Klaipėdoje CITHAI–I indeksas šiek tiek pagerėjo: laikinojoje sostinėje kovą jis pasiekė 33,06 kv. m (0,05 proc. geresnis nei 2023K4; 1,34 proc. žemesnis nei 2023K1; 29,89 proc. žemesnis nei 2017K1), o uostamiestyje – 36,30 kv. m (3,20 proc. geresnis nei 2023K4; 6,10 proc. prastesnis nei 2023K1; 48,32 proc. prastesnis nei 2017K1).

CITHAI–II indeksas – arba dviejų žmonių, kartu perkančių būstą su paskola, įperkamas būsto plotas, kvadratiniais metrais – Vilniuje kovą sudarė 56,26 (kv. m), Kaune – 62,82 (kv. m), o Klaipėdoje – 68,97 (kv. m). Pokytis, lyginant su ankstesniais laikotarpiais buvo labai panašus kaip ir CITHAI–I indekso.

 

Skaitykite daugiau: https://www.diena.lt/naujienos/verslas/imoniu-pulsas/citus-ekspertai-ar-perzengta-simboline-sandoriu-skaiciaus-riba-rodo-busto-rinkos-pagyvejima-1167864.

Sudominome?

Apie tai kalbame ir čia: